«Зимняя вишня» по документам была не торговым центром, а заводом. В Москве много зданий с похожими проблемами
Пожарные тушат горящий торговый центр «Атом» на Таганке, 9 августа 2017 года. У этого здания были проблемы с документами
Как уже рассказывала «Медуза», сгоревший кемеровский торговый центр вплоть до дня пожара продолжал по документам считаться заводом (построена «Зимняя вишня» была на месте кондитерской фабрики). Такое же нарушение встречается у многих московских объектов недвижимости — в том числе торговых и офисных центров.
У московских властей есть список «проблемных» зданий, к которым у чиновников есть те или иные претензии. Отвечает за этот список городская инспекция по контролю объектов недвижимости — специальное ведомство, созданное в 2006 году для координации различных контролеров и регуляторов, которые занимаются документацией на здания и проверкой их соответствия тем или иным стандартам и нормам. В большинстве российских регионов таким контролем занимается несколько разных организаций разных форм подчинения — от стройэкспертизы до МЧС; инспекция, аналогичная московской, также существует в Петербурге.
В списке, составленном инспекцией, — почти 1360 зданий. У них есть документы на собственность, но они были построены или перестроены самовольно, без получения необходимых разрешений и согласований или с нарушениями. Одно из часто встречающихся нарушений — та же проблема, что была у «Зимней вишни». На такое нарушение владельцы могут идти из-за экономии: ставка земельного налога для промышленного здания в несколько раз ниже, чем для торгового объекта. Также «промышленный» статус позволяет экономить на мерах противопожарной безопасности: например, в торговых центрах нельзя использовать слишком горючие (и более дешевые) стройматериалы — линолеум и древесно-стружечные плиты для отделки стен.
Кроме объектов из «проблемного» списка в Москве есть еще около 1300 зданий, у которых вовсе нет документов собственности на здание и землю.
Среди проблемных зданий — и торговые центры, и госучреждения, и даже жилые дома
Например, есть проблемы у двух московских жилых комплексов — Loft17 в Духовском переулке и Aerolofts на улице Викторенко. Мэрия Москвы подала в суд на их владельцев, требуя признать здания самостроем: бывшие промышленные предприятия перестроили под жилые лофты без необходимых согласований. Это, в частности, означает, что городским властям не были представлены проекты реконструкции, а также что девелоперы не переоформили земельные участки. Формально территория Aerolofts по-прежнему предназначается для «эксплуатации инженерно-технического центра».
Торговый центр «Олимп» на Свободном проспекте в Новогиреево
Торговый центр «Престиж-М» в Сокольниках
Другой пример — здание на Садовой-Самотечной, где располагаются офисы ГИБДД России и департамента транспорта Москвы: там не было согласовано строительство надстройки. В комплексе зданий МОСЭК — компании, которая снабжает Москву электричеством, — без согласований построили дополнительные мансардные этажи.
Также среди московских зданий, построенных с нарушениями, — торговые центры у станций метро «Аэропорт» («Галерея Аэропорт») и «Владыкино», трехэтажный ТЦ на Сокольнической площади, бизнес-центры в Кривоколенном переулке и в начале Варшавского шоссе (W-Plaza). А еще — комплекс офисных зданий компании МТС на Марксистской улице.
Эти здания иногда горят
Здание может находиться в списке «проблемных» достаточно долго. На некоторых объектах из московского списка случались ЧП еще до того, как владельцы и власти успевали разрешить свои противоречия. Так, в августе 2017 года сгорело здание торгового центра «Атом» на Таганской площади — пожар начался на третьем этаже, который был самовольно надстроен собственниками здания; сейчас здание стоит пустым. Летом 2013 года почти полностью выгорел торговый центр «Золоторожский», расположенный возле метро «Площадь Ильича», — в нем тоже было много самовольных пристроек и надстроек. Теперь он снова работает — хотя нарушения владельцы так и не устранили.
Пожар в ТЦ «Золоторожский», 6 июля 2013 года
Эти здания иногда сносят
В случае, когда чиновники выявляют нарушения, обычная процедура такова: город в судебном порядке предъявляет претензии владельцам недвижимости и требует привести здание в соответствие с законом.
Крайняя мера — снос самостроя: если владелец по каким-либо причинам не может устранить нарушения и здание признано особо опасным, объект недвижимости вносится в постановление правительства Москвы «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек», после чего здание демонтируют. Самый известный прецедент такого рода — так называемая ночь длинных ковшей, случившаяся в Москве в феврале 2016 года: тогда по указанию инспекции по недвижимости городские власти снесли более ста ларьков и других торговых объектов. В большей части случаев у владельцев были документы о собственности (впрочем, мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что они «приобретены явно жульническим путем»), но их сооружения находились на территории инженерных коммуникаций или там, где строительство запрещено. Были среди жертв инспекции и другие нарушители: кто-то построил здание большей площади, чем согласовал; кто-то возвел многоэтажное торговое здание там, где должен был быть киоск.
В последующие месяцы власти Москвы снесли еще более двух с объектов недвижимости, так или иначе нарушающих правила строительства. Многие из них было невозможно легализовать: например, они были построены в охранных зонах станций метро или памятников архитектуры. Наконец, префектуры округов отвечают за снос зданий, на которые нет зарегистрированных прав собственности. В общей сложности за последние годы власти снесли более 4600 сооружений, из которых 380 объектов были признаны особо опасными.
Иногда владельцы зданий устраняют нарушения
333 московских зданий, к которым были претензии у властей, все поправили, заплатили штраф и были полностью легализованы. Крупнейшие из них — музей русского импрессионизма и бизнес-центр «Большевик», появившиеся в бывших цехах кондитерской фабрики и не успевшие к моменту открытия получить необходимые согласования.
В «проблемный» список вообще регулярно попадает не только самострой у метро, но и здания крупных девелоперов. Так, долгое время по документам числились как промышленные практически все объекты, реконструированные компанией «Плаза девелопмент» (ее владелец — Михаил Абрамов, создатель частного музея русской иконы и один из крупнейших спонсоров московской программы «200 храмов», которую курирует бывший вице-мэр Владимир Ресин). За последний год некоторые из них были легализованы — например, «Омега плаза», где находится офис Алексея Навального; другие продолжают проходить по бумагам как промышленные помещения — скажем, бизнес-парк «Порт-плаза» около станции метро «Технопарк».
Проверки трудно проводить из-за «надзорных каникул». Но чиновники ищут нарушителей с помощью дронов
С 2016 года по предложению Минэкономразвития в России действуют так называемые «надзорные каникулы»: чтобы снизить административное давление на малый бизнес, объявлен мораторий на его плановые проверки (под формальные критерии малого бизнеса попадают и многие торговых центров). Однако закон не запрещает чиновникам проводить проверки по обращениям граждан: только за первые три месяца 2018 года московская инспекция по недвижимости получила от жителей города 2 200 таких обращений.
Чтобы найти самовольное строительство на закрытых территориях московская госинспекция по недвижимости использует, например, квадрокоптер — они снимают размещенные на территории объекты, которые потом сравнивают с документами и предыдущими спутниковыми картами. Если габариты здания изменились, инспекция предъявляет к собственникам претензии. Например, именно так обнаружилось, что девятиэтажный бизнес-центр «Гранд Сетунь плаза» несколько лет по документам продолжал числиться как одноэтажное строение.